David Martin aplicó la fórmula opuesta a la que enseñan en las universidades. En lugar de especializarse, diversificó su negocio. Y pudiendo internacionalizarse, se concentró en el desarrollo inmobiliario donde vive y nació: el sur de Florida. Su objetivo, según explica, no es construir edificios, sino crear comunidad en Miami. Este nieto de cubanos lo afirma en perfecto español. Martin tiene 44 años y se recibió de abogado, pero habla como si fuera un urbanista con intereses sociales.
En 2001 fundó la empresa Terra junto a su papá Pedro MartÃn. Desde ese kilómetro cero algo incierto, la compañÃa familiar se ultra-profesionalizó. Casi 25 años después, es un player central del real estate en Florida, al punto de llevar construidos unos 800.000 metros cuadrados y ganarse el mote de Rey David. Las obras realizadas van desde departamentos multifamiliares, condominios de lujo, residencias pequeñas, negocios, oficinas, hoteles y fábricas. Salpicadas por los condados de Miami-Dade y Broward, están valuadas en unos 8 mil millones de dólares. Ahora mismo, los proyectos en marcha de Terra reflejan esa amplitud socio-económica. La desarrolladora está construyendo un Hotel con Centro de Convenciones en Miami Beach y un complejo de viviendas populares el oeste del condado de Miami-Dade, muy lejos de las zonas de lujo, turismo y playa.
Las oficinas de Martin están en el barrio agreste de Coconut Grove, a pocos metros de la bahÃa de Biscayne. Desde ese paisaje apacible, este empresario pronostica que Miami seguirá creciendo a ritmo sostenido. Pero no sólo lo hará en el rubro tradicional del turismo, sino que se volverá una meca empresaria y un faro para la migración profesional sub-40 desde otras ciudades de los Estados Unidos. Martin dialoga con LPO con dos pantallas gigantes a sus espaldas. Los periodistas de CNN y CNBC describen en mute la brutal campaña presidencial que ya se libra en todo el paÃs. El CEO y fundador de Terra se lamenta por el clima de polarización polÃtica que existe. Y a su vez reclama una solución humanitaria para la crisis en la frontera sur de los EE.UU.
¿Cuál es la estrategia comercial detrás de la diversidad de proyectos que caracteriza a Terra?
La firma está diversificada en diferentes tipos de Real Estate: parques industriales, centros comerciales y variados productos en lo residencial. Tenemos estrategias para cada barrio. En Coconut Grove hicimos casi 10 proyectos de lujo, con arquitectos muy importantes a nivel mundial. Y también hicimos casas en la estación de tránsito para la clase trabajadora. Nos encanta buscar soluciones y ver lo que está pasando en la comunidad. Nos encanta el capitalismo y el desarrollo, pero nos gusta encontrar soluciones para los problemas sociales. Algunas veces un proyecto de lujo va a crear un ingreso grande en la municipalidad para expandir los servicios de calidad de las personas que viven allÃ. Y en otras ocasiones buscamos soluciones en casas y apartamentos para trabajadores, profesores y maestras que posiblemente no tengan ese otro perfil. Nos gusta integrar a las familias de diferente poder económico en la comunidad y ver que todo el mundo pueda ir adelante con el progreso de nuestra ciudad y región.
¿Esa particularidad les reporta algún otro beneficio?
Nos da más aceptación para proyectos controversiales o que la comunidad podrÃa mirar con desconfianza. Ellos saben que somos una firma con una sensibilidad que otras empresas tal vez no tienen.
¿De dónde proviene esa apuesta urbanÃstica integral de Terra en Miami?
Nosotros tenemos una carrera aquà de 25 años. Y seguimos trayendo nuestra familia acá. Yo me crié aquà y me da un orgullo fuerte de ser de esta región. Nos gusta tener los apartamentos de media clase porque es un cash flow. Los condominios residenciales equivalen a una venta. Nos gusta tener la diversificación no solo del tipo de Real Estate, sino también del tipo de ingreso. Tenemos ingresos grandes cuando terminamos un condominio, pero a la vez tenemos ingresos a largo plazo por la vivienda de clase media. Es inteligente en la parte económica para darle fuerza a la empresa. Y yo aprendo mucho de cada clase de casa y de cómo cambian las concepciones. Hoy un apartamento es un lugar donde puedes trabajar y hacer las compras. Hoy el lujo es una palabra distinta a lo que fue.
¿En qué cambió el sentido del lujo en la vivienda?
El lujo es más profundo, simple y naif, es mucho menos extravagante que antes. El lujo ahora es ser eficiente. Y percibo esa sensibilidad tanto en los consumidores de ingresos altos como de medios. Quieren estar conectados con ese tipo de enfoque. Y me hace una mejor persona y mejor hombre de negocios ver las diferentes facetas de la comunidad, en sus expectativas, incluso en las de los NIMBY (acrónimo que en inglés significa No En Mi Patio Trasero) para buscar soluciones.
¿Por qué Terra se enfoca casi exclusivamente en Florida?
Estoy enfocado 100% en Palm Beach, en Broward. Si bien hacemos inversiones en otras partes de los Estados Unidos, la parte de desarrollo está bien enfocados en esta región. Es distinto el mensaje clásico de "enfócate en un tipo de clase de Real Estate y haz la diversificación regional en todos los estados, California, en Georgia, Atlanta, Nueva York, Chicago, Boston". Pero yo veo que esta es la región del futuro del mundo. Y hemos podido tomar como un beneficio a esta migración de los americanos, los europeos y los de América Latina. Estamos bien posicionados.
Ante la llegada de personas de alto poder adquisitivo desde otros estados, con el precio de los alquileres y la tasa de interés altas, ¿cómo caracteriza este momento del desarrollo inmobiliario en Florida?
En otras ciudades como Houston, Atlanta, Nueva York o Chicago hay terrenos y no hay escasez. En esta región, sà hay escasez. Dos tercios del condado de Miami-Dade es el Everglades National Park, muy importante por su valor medioambiental. La escasez, más la demanda y la migración crearon que no haya estabilidad de precios, que es lo que quiere el consumidor. La escasez ha creado eso. Y la demanda sigue. Respecto a la inflación, yo veo que el COVID generó en las compañÃas otra versión del capitalismo. Esa versión es que pueden producir menos y cobrar más. Es un problema, porque en EE.UU. la democracia y el capitalismo habÃan generado el enfoque del negocio pequeño con el que puedes crecer y competir. Bajar los precios y bajar los márgenes de ganancias, para crear una eficiencia del mercado. Con el COVID se puso en cuestión eso, con empresas experimentando a qué precios suben las cosas y dónde para la demanda. Estamos buscando un equilibrio. La construcción lo buscó. Con los intereses altos y la escasez que tenemos, no estamos creando tantos apartamentos. Eso crea otra inflación, porque no hay producto para ofrecer.
¿Faltan propiedades en Miami para que bajen los precios de las viviendas?
Cuando los polÃticos me dicen cómo vamos a solucionar el tema de la vivienda social, yo les digo ¡cantidad! Necesitamos crear más cantidad. La mayor competencia va a crear que no puedan subir los rentas como están haciendo. Es un equilibrio, un balance que estamos buscando. Cada vecindario tiene su propia demanda de cantidad como fórmula. Cada zona tiene su propia Ãndole. Hay zonas que tienen sobre-zonificación y otras que son todo preservación de lo histórico. A nosotros nos gusta entrar en los barrios maduros, porque tenemos la sensibilidad para conseguir las aprobaciones, enfocándonos en cómo mitigar temas en esos barrios. Por ejemplo, con el proyecto Five Park de Miami Beach creamos un parque que no habÃa. Con tanta densidad de gente, no habÃa un parque. Y al hacerlo nos dejaron pasar de los 7 pisos reglados a 48 pisos. En cada barrio, buscar soluciones especÃficas nos permite lograr las aprobaciones y crear la cantidad de oferta que baja el precio.
¿Cómo interpreta que en el condado Miami-Dade haya descendido la población por primera vez en décadas?
Hay muchas cuestiones de percepción que algunas veces son engañosas. Por ejemplo, los ingresos han subido en el condado. Si tú ves los ingresos de los últimos 20 años en Dade-County, el ingreso promedio ha subido más que el incremento de rentas.
¿La merma de la población también es un error de percepción?
El año pasado eran 400.000 personas que entraron nuevas a Miami County. Y 450.000 se fueron. Pero el salario de los 450.000 que se fueron era de 35.000 dólares al año. Y los salarios de los que entraron son de 120.000 dólares al año. Entonces vemos una migración de gente con más poder y formación educativa. Y las empresas también se están mudando para acá. Entonces vamos a tener más trabajos. La Universidad de Miami y la Florida International University se están preparando. Todas las escuelas Middle School y High School privadas están preparándose, incrementando su capacidad para recibir gente. Ese es el encanto del sur de Florida. A nosotros nos gustan las personas nuevas.
¿Miami es más amigable que otras ciudades de Estados Unidos para el recién llegado?
Una persona nueva puede venir a Miami y sentirse como en su casa. No es como en otras ciudades que están cerradas y con muchas barreras sociales. En Miami estamos con las manos abiertas. Eso empezó cuando los cubanos vinieron en los 60. Es parte del ADN, de la cultura de nuestra comunidad. Recibimos y nos gusta la migración. Queremos más mexicanos y brasileños, latinos, argentinos, chilenos, de todo. Queremos que sean parte de las organizaciones sociales, que se integren a nuestra comunidad. Es el secretito de Miami. La gente no habla mucho de lo fácil que te recibe esta ciudad.
¿Cómo será Miami dentro de 25 años? ¿La imagina parecida a Nueva York?
Miami seguirá siendo una ciudad tropical, del Caribe. Además hay escasez de terrenos para construir. Entonces no veo una sobre-oferta o sobre-construcción en los próximos 20 a 25 años. Sà veo más empresas aquà y más fuerte la parte educativa. Las universidades ya están invirtiendo mucho en ingenierÃa, en medicina. En mejorar el tránsito se está haciendo una inversión bien fuerte de billones. Estamos buscando soluciones a las viviendas sociales que necesitamos para los trabajadores que impulsan a nuestra comunidad.
¿Anticipa que muchas empresas se mudarán a Miami?
La ciudad va a seguir creciendo, pero más en la parte de industrias, en la parte de tecnologÃa, de money management. Muchas más empresas. Siempre vamos a tener la parte turÃstica, pero creo que la industria va a explotar acá porque mucho del capital del mundo está viniendo. En parte asà creció tanto Nueva York. TodavÃa somos una ciudad bien joven. Tenemos un futuro fuerte. Y yo veo más que nada en industrias, compañÃas y trabajos diversificación respecto al turismo. El sur de Florida siempre fue un mercado de turismo y de trade. Pero veo venir muchas industrias.
¿Empresas tecnológicas principalmente?
Más que nada, industrias. Hay compañÃas mirando a Miami, entrando con oficinitas de 500 o 1.000 metros cuadrados. Están experimentando para crecer. Porque además se viene una transición. Hoy las personas que tienen liquidez son las que ya tienen más edad. Va a haber una transición del dinero de los baby boomers a la nueva generación. La next gen está mirando ciudades como Miami, donde quieren vivir, trabajar y establecerse. Esa migración va a seguir. Y la parte industrial va a tomar más contundencia que la parte turÃstica.
¿Qué deberÃa hacer la polÃtica del Estado para conducir ese proceso? El año pasado se sancionó la Ley Vive Local para fomentar la vivienda accesible, a cambio de permitir construcciones en altura. ¿Le parece un buen incentivo?
La polÃtica en La Florida ha soportado el desarrollo económico y están bien enfocados en posicionarse para recibir mucha inversión. La inversión para mejorar el tránsito y en educación nos va a ayudar. Pero muchas comunidades se quejan de que el gobierno estatal no hizo tal o cual cosa. Pero yo me pregunto qué estás haciendo tú desde tu propia posibilidad, la persona o la empresa. ¿Cómo están siendo parte de las soluciones? El estado hizo buenas cosas creando leyes para facilitar ciertos desarrollos a nivel de las polÃticas municipales, aunque después a nivel local no se hagan por la manipulación y desinformación. Pero ahora con las redes sociales es más visible la responsabilidad de cada uno. El juego hoy es comunidad, negocio y gobierno. Y cómo esos tres grupos pueden estar trabajando juntos y tener confianza mutua. Es lo que trato de crear. Esa confianza es lo más importante porque en el momento en que se pierde, y se pierde algunas veces, la comunicación se corta y las soluciones no llegan.
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¿El clima de una campaña presidencial muy polarizada puede perjudicar el negocio inmobiliario en Miami?
Lo que pueden influir son las decisiones que se toman por la campaña. Hoy en dÃa los negocios tienen que trabajar bien y tener cierto perfil para que se pueden sostener con una tasa de interés tan alta. Eso edita los tipos de negocios que van a seguir adelante. Pero la elección te da una ilusión de que el año que viene o los próximos serán mejores. En nuestro negocio siempre tenemos que estar mirando a 20 años. El desafÃo es cómo posicionar a tu empresa para poner tener una estrategia y un plan a 20 años. Pero sà creo que la elección impacta en la psicologÃa del consumidor.
¿Cómo impacta la campaña presidencial en la psicologÃa del consumidor?
Impacta en la comunidad en general el clima de polarización. Lo de la polarización es duro porque yo siempre estoy buscando el centro más moderado para poder desenvolverme. En ese momento hay respeto y hay soluciones. Si en el 80% de las cosas podemos acordar, vamos para adelante con eso y el 20% lo podemos discutir, aunque no se va a solucionar. Pero cuando estamos en la polarización, aunque tenemos estamos de acuerdo en el 80% de las cosas, ¡no quieren hablar!
¿La polarización perjudica el negocio?
Es un problema y es eso lo que yo trato de evitar. Pero al final la comunidad, la sociedad, internet, todo crea una polarización que hace el trabajo un poco más duro. Es parte del juego de la democracia. Poder hablar de diferentes ideas y que alguna gane. Es una competencia de ideas. Algunas van a ganar y otras no. Eso te hace trabajar un poco más duro para empujar y hacer las cosas. Yo viajo por todo el mundo y veo a los dictadores. Y qué fácil es: "Quiero una carretera, ahÃ". La hago y no me importa si los vecinos la quieren o no. Pero nuestro sistema no es asÃ. Eso lo hace más complicado, pero más beneficioso porque todos tienen una voz.
El riesgo es que en polÃtica no se imponga la idea, sino la voz que grita más fuerte...
Suele pasar. Pero al final en un año o dos años la cosa cambia otra vez. Yo he aprendido que la parte polÃtica es fluida.
Los colombianos y los argentinos pican en punta en búsquedas para invertir en Real Estate al sur de Florida. ¿Por qué se da eso?
Miami siempre ha sido parte de América Latina. Es como una ciudad latina. Hablas español y te entienden en la calle. Los problemas polÃticos en América Latina también han creado un poco más de demanda. Y la crisis de las monedas empuja a venir para invertir o comprar. Lo que veo novedoso es mucho más la posibilidad de mudarse, de traer a los niños para estudiar acá y ser parte del sistema. Y eso va a seguir. No veo que se pare. Tengo muchos amigos que viven en Sudamérica y temen por la inseguridad. No hay confianza en sus gobiernos como habÃa antes. Eso crea una dinámica de comprar para mudarse y no sólo para invertir. Muchos están buscando la manera de mudarse y eso genera el debate sobre las visas. Es algo que tenemos que solucionar. América Latina ha traÃdo muchos intelectuales, mucha cultura que enriquece y aporta mucho a nuestra comunidad. La inmigración va a seguir.
¿Se debieran buscar soluciones más humanitarias para la crisis migratoria?
SÃ, 100%. Son temas duros y hay decisiones difÃciles que se deben tomar. Pero la parte humanitaria es la más importante, para que el mundo nos siga viendo como un ejemplo a seguir.
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