TGLT, la empresa dirigida por Federico Weil y DarÃo Lizzano, anunció una profunda reestructuración del Complejo Metra en Rosario para concentrar sus inversiones en la ciudad de Buenos Aires. De las cuatro torres de alta gama que contenÃa el proyecto original se construirán solo dos y, según pudo saber LPO, hay dudas respecto a los ocho bloques menores.
El masterplan original, elaborado por el prestigioso estudio británico Foster + Partners, abarcaba un área de 128 mil metros cuadrados en la zona más exclusiva de Rosario y a diferencia de los otros emprendimientos de alta gama de la zona como Maui, el convenio urbanÃstico incluÃa importantes obligaciones en obras públicas.
Con la reformulación del plan, la Municipalidad tendrá que renegociar el porcentaje de obras que deberá concretar la empresa y que, según indicó un concejal de la oposición a este portal, "habrá consecuencias para el erario público ya que implican menos retribuciones al municipio". En el Concejo Deliberante de Rosario, la edil Fernanda Gigliani ya presentó un pedido de informes que aún no fue respondido.
Como sea, lo cierto es que según importantes inversores inmobiliarios consultados por LPO, el motivo principal de la reducción del proyecto Metra se explica por la concentración del Real Estate en la Buenos Aires donde TGLT proyecta un ambicioso desarrollo urbanÃstico top en la zona de Retiro.
Tal como informó LPO, Weil se quedó con uno de los dos lotes de Catalinas Norte, una de las áreas más cotizadas en el mercado -la otra la adquirió Eduardo Costantini-, lo que se suma al proyecto de remodelación del Sheraton.
El fondo inversor PointState Argentina, que lidera Lizzano, el empresario cercano al gobierno que adquirió el 80 por ciento de la constructora de Nicolás Caputo (el mejor amigo de Macri también tendrÃa alguna participación en TGLT, según se comenta en el mercado) y que está siendo investigado por el controversial traspaso de los parques eólicos de Socma a Genneia, concentrará la inversión inmobiliaria en CABA que le garantiza un mercado más apetitoso sin la contrapartida que exige Rosario.
Es que el negocio de las construcciones de alta gama en Puerto Norte, a orillas del Paraná, que brotó luego de que se habilitó el área para su urbanización, comprendÃa -según el convenio urbanÃstico firmado con la Municipalidad- una serie de obras públicas en la zona que en la mayorÃa de los casos las desarrolladoras se encuentran en mora. Una de ellas es Ciudad Ribera, el emprendimiento de Caputo.
El porcentaje obligado para estas obras varÃa según el contrato -que es aprobado en el Concejo Municipal- entre el 10 y el 15 por ciento de la inversión, un monto que se hace muy considerable con el cambio de rentabilidad que experimentó el mercado en los últimos tiempos.
"Cuando uno evalúa la productividad del proyecto toma en cuenta la incidencia del terreno que no es inmutable", explicó a LPO un importante empresario inmobiliario. "Lo que ocurrió es que la rentabilidad cambió y antes, cuando el 15 por ciento era lógico en el total del proyecto, cuando los márgenes se reducen, ese porcentaje no conviene", agregó.
A su vez, los requisitos para los desarrollos en CABA, que no exige este porcentaje de obras destinadas al espacio público, un lujo que se puede dar el distrito con mayor presupuesto del paÃs, hicieron más apetitoso al mercado.
Según sostienen emprendedores inmobiliarios rosarinos "todo parece indicar que el fuerte en la inversión, tanto pública como privada, se concentra en Buenos Aires en detrimento del resto del paÃs".
La estrella del Real Estate en crisis
En Puerto Norte aún hay más de 500 mil metros cuadrados óptimos para desarrollar emprendimientos inmobiliarios en una zona privilegiada por su vista al rÃo y a pocos minutos del centro rosarino.
Sin embargo, salvo las dos torres Dolfines Guaranà que se concretaron en su totalidad, el resto de los proyectos quedaron a medio camino, con importantes deudas en obras al fisco, recortes de los masterplan originales y atrasos con proveedores y empresas pequeñas. "Es como vivir en una obra en construcción permanente" afirmó un conocedor de la zona.
En este escenario, TGLT decidió reducir considerablemente la propuesta global: ""Debido a la nueva coyuntura económica, que permitió la aparición de nuevas formas de financiamiento más atractivas, TGLT decidió no avanzar en la construcción del tercer y cuarto edificio del proyecto, cuyo inicio de construcción estaba previsto para el año 2022, y ofrecerle a sus clientes en cambio la oportunidad de mudarse al edificio 1, ya construido, o al edificio 2, que ya se está construyendo" o la opción de devolución del dinero, según publicó La Capital.
Es que la aparición de los créditos hipotecarios, principalmente orientados a la clase media para adquirir su primera vivienda, generó modificaciones en el modelo de compra y consumo del mercado abriendo un nicho importante para las construcciones de gama media.
Por lo tanto, como se explicó anteriormente, la demanda de departamentos de lujo sufrió una considerable desaceleración impactando en el "Puerto Madero" rosarino a la vez que la inversión se reorientó hacia productos financieros más seductores en términos de ganancias.
En consecuencia, el esquema de preventa que habÃa organizado Metra como modelo de desarrollo, donde los clientes iban financiando el avance del proyecto, requirió un volumen de ventas muy intenso que no se llegó a concretar generando un cÃrculo negativo en el mismo emprendimiento:
"Al no lograr los niveles de preventa necesarios, el ritmo de las obras se va desacelerando y origina cierta reticencia al potencial comprador y esto produce baches importantes en la cadena de comercialización" señalaron a LPO.
Mientras tanto, TGLT busca inversores externos que estén dispuestos a retomar el proyecto original e inyecten el flujo de capital necesario para cubrir los huecos de la preventa aunque admiten que no son muy optimistas con esta posibilidad.
En cuanto a las dos torres que están prometidas, una está a punto de terminarse mientras que la segunda se realizó el pozo y la constructora que ganó la licitación es "Riva SA con una diferencia de precios bastante más barato respecto a los otros competidores" advirtió un empresario de la construcción.
Esta oferta mucho más económica que propuso la cuestionada constructora generó cierto temor en las contratistas "no descartamos que en algún momento haya problemas en medio de la obra" intuyen.
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